재테크 분석
대출상환 vs 투자, 뭐가 유리할까? 계산기로 완벽 분석
📅 2024.12.20⏱️ 12분 읽기👁️ 15,421
결론부터 말하면
⚡ 핵심 공식
투자 수익률 > 대출 금리 → 투자
투자 수익률 < 대출 금리 → 상환
단순해 보이지만, 실제로는 세금, 중도상환 수수료, 투자 리스크 등 고려할 요소가 많습니다. 구체적인 상황별로 분석해보겠습니다.
시나리오 1: 주담대 4% vs S&P500
가장 흔한 고민입니다. 주담대 금리 4%, S&P500 연평균 수익률 10%라면 투자가 유리해 보입니다. 정말 그럴까요?
| 조건 | 대출상환 | S&P500 투자 |
|---|---|---|
| 여유자금 | 1,000만원 | 1,000만원 |
| 10년 후 이자 절감/수익 | +480만원 (확정) | +1,594만원 (평균) |
| 세금 | 없음 | -254만원 (15.4%) |
| 리스크 | 없음 | 원금 손실 가능 |
| 실질 순이익 | +480만원 | +1,340만원 (세후) |
세후로 계산해도 투자가 유리해 보입니다. 하지만 이것은 "평균"입니다. 실제로는 -20% 손실이 날 수도, +30% 수익이 날 수도 있습니다.
중요한 고려 사항
1. 중도상환 수수료
대부분의 대출은 3년 이내 중도상환 시 수수료가 있습니다. 일반적으로 잔액의 1~1.5% 수준입니다. 3년이 지났다면 수수료 없이 상환 가능합니다.
🧮 중도상환 수수료 계산하기
중도상환 수수료 계산기 →2. 투자 수익에 대한 세금
- 금융소득 종합과세: 연 2,000만원 초과 시 종합과세 (최대 49.5%)
- 해외주식 양도세: 연 250만원 초과 수익의 22%
- 국내주식: 대주주 아닌 경우 비과세 (2025년부터 변경 예정)
3. 심리적 안정
숫자상으로는 투자가 유리해도, 빚이 없다는 심리적 안정감은 금액으로 환산하기 어렵습니다. 밤에 잠이 잘 오는 선택을 하세요.
4. 금리 변동 리스크
변동금리 대출이라면 금리 인상 리스크가 있습니다. 현재 4%라도 2년 후 6%가 될 수 있습니다.
상황별 최적의 선택
✅ 상환이 유리한 경우
- • 대출 금리가 6% 이상
- • 투자 경험이 부족하거나 리스크 회피 성향
- • 변동금리 대출인 경우
- • 신용등급 개선이 필요한 경우
- • 심리적으로 빚이 부담되는 경우
✅ 투자가 유리한 경우
- • 대출 금리가 3% 이하 (고정금리)
- • 장기 투자(10년+) 가능한 경우
- • ISA, 연금저축 등 절세 계좌 활용 가능
- • 투자 경험이 있고 변동성을 감당 가능
- • 비상금이 충분히 확보된 경우
✅ 절충안: 반반 전략
- • 여유자금의 50%는 대출 상환
- • 나머지 50%는 장기 투자
- • 리스크 분산 + 심리적 안정
실전 계산 예시
여유자금 3,000만원이 생겼습니다. 주담대 잔액 2억원, 금리 4%, 잔여 기간 20년입니다. 어떻게 해야 할까요?
📊 시뮬레이션 결과
Option A: 전액 상환
- 20년간 이자 절감: +1,440만원
- 리스크: 없음
- 확정 수익률: 4%
Option B: 전액 투자
- 20년간 예상 수익 (7%): +8,660만원
- 리스크: 원금 손실 가능
- 세후 실질 수익률: ~5.5%
Option C: 반반 전략 (추천)
- 1,500만원 상환: +720만원 이자 절감
- 1,500만원 투자: +4,330만원 예상 수익
- 총 예상 이익: +5,050만원
직접 계산해보세요
결론
정답은 없습니다. 금리, 투자 성향, 심리적 요인을 모두 고려하세요. 확신이 없다면 "반반 전략"이 가장 안전합니다.